문턱 높아진 보증보험 가입…빌라 주인 '세입자 구하기 어렵네'

“전세 사기 이후로 안 그래도 세입자 구하기가 어려워졌는데 공시가격이 하락해 보증보험 가입만 더 어려워질까 걱정입니다.”

26일 서울 구로구에 4층짜리 연립·다세대(빌라)를 소유하고 있는 70대 A씨는 최근 정부가 공동주택 공시가격을 대폭 낮춘 것이 반갑지 않다고 말했다. 아파트 주인이나 다주택자야 세금이 줄어 반기겠지만 A씨는 빌라에서 임대 수익을 얻는 데 신규 세입자 구하기가 더 어려워질 것 같다며 근심이 크다고 했다.

올해 공동주택 공시가격은 역대 최대로 떨어지면 빌라 임대인들의 발등에도 불이 떨어졌다. 국토교통부는 지난 22일 전국 공동주택 1486만가구의 공시가격을 전년 대비 평균 18.61% 낮아졌다. 수도권 빌라의 공시가격만 놓고 보면 같은 기간 평균 6.0% 하락했다.

문제는 공시가격과 실거래가의 차이가 큰 빌라의 공시가격이 하락하면 전셋값 역시 더 낮게 책정된다는 점이다. 이러면 보증보험 가입이 어려워져 세입자들이기가 더욱 막막해진다. 올해부터 시세가 없는 연립·다세대주택 등은 공시가격의 140%를 집값으로 보고 전세가율을 구한다. 지난해 150%에서 낮아졌다. 반면 전세보증금 반환보증보험 가입 문턱은 높아졌다. 정부는 전세 사기 예방 대책 중 하나로 올 5월부터 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 전세가율(집값 대비 전셋값 비율) 100%에서 90%로 낮췄다. 부동산 중개업체 집토스가 분석한 결과 빌라의 전세가율이 100%에서 90%로 낮아지면 전세 거래 빌라의 66%는 보증보험에 가입할 수 없는 것으로 나타났다.

빌라 임대인이 새 임차인을 들일 때 보증보험을 유지하려면 낮아진 전세가율 90%를 맞춰야 하는 데 기존 보증금보다 적은 돈을 받아야 한다. 이전 세입자에겐 차액을 얹어 보증금을 돌려줘야 한다. 유동성이 부족한 임대인이라면 제때 보증금을 돌려주지 못할 수 있다. 아울러 기존보다 적어진 보증금을 메우기 위해 새 세입자에게 반전세나 월세로 전환하라고 요구할 가능성이 크다.

이 때문에 부동산 시장에서는 전세 빌라의 반전세 혹은 월세화가 더욱 가속할 것이라는 전망이 나온다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 다세대·연립주택 월별 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중도 최근 다시 늘어나는 추세다. 지난해 3월 4637건이었던 서울 다세대·연립주택 월세 거래 건수는 9월 3633까지 하락했지만 12월 다시 4648건으로 4000건대를 회복했다. 올 1월 4129건으로 하락하는가 했더니 2월엔 4199건(3월 24일 기준)으로 소폭 증가했다.

진태인 집토스 아파트중개팀장은 “전세 계약 시 보증보험에 가입할 수 없다면 다음 세입자를 구하기 어려워진다”며 “현금 여유가 없는 임대인은 전세 보증금을 돌려주지 못하고 세입자도 보증금을 제때 돌려받지 못해 발생하는 악순환이 이어질 수 있다”고 말했다.